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| 物業放低身段 業主降低期待 |
物業服務合同關系的特殊性在于，此類合同標的具有公共服務產品的性質，物業公司的服務內容也包含了部分公共管理內容，主要為第三人侵權或其他業主不當行為造成人身或財產損失時，物業公司應履行法定及約定義務。
海滄法院的法官向記者介紹說，物業糾紛有如下特點：
業主拒繳物業費具有普遍性，拒繳物業費的事由具有隨意性。由于雙方認識的錯誤及爭議解決途徑的欠缺，業主往往動輒采取拒繳物業費的方式，以表達對物業公司履職的不滿，90%的案件為物業公司起訴要求業主支付物業費。
物業公司的服務水平停留在常規日常維護工作，對公共管理服務類義務的履行能力較為欠缺，容易導致糾紛。
法官分析說，物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣。有的是歷史原因，物業管理行業發展時間短，房地產開發商與物業公司銜接不規范，如開發商與物業公司為母子公司、前期物業服務公司選聘不合理等問題導致物業服務企業職責不明。
有的是認識原因，物業公司的服務理念、法律意識及業主的權利意識、法律意識尚未到位。
有的是法制原因，物業管理收費標準、物業服務標準立法不夠完善。
有的則是機制原因，物業管理收費定價主要采取政府審批價機制，物業服務企業與業主在定價問題上缺乏合意，且物業服務收費標準與服務標準之間缺乏關聯性。業主質疑價格設定的公平性、合理性，加之物業服務標準不明，加劇了業主拒交物業服務費的隨意性和不確定性。
為避免物業服務合同糾紛頻發，法官提出如下建議：
首先要轉變觀念。物業公司要轉變忽視其服務功能的錯誤定位;業主要轉變片面強調業主至上、對物業服務企業要求甚多的錯誤定位。
其次要改變監管模式。物業主管部門要改變“一管就死，一放就亂”的家長式管理模式，逐漸向引導及監督作用轉變。引導行業制定量化及細化物業服務標準、物業服務收費標準規范及范本，推行物業公司分級分類管理，收費標準根據物業公司的分類與級別確定。業主及物業公司對物業服務標準均有章可循，從而加強各自行為的規范性。
最后要提高服務能力。物業公司要提高小區公共管理方面的履職能力，主要是出現第三方侵權、業主不當行為等情況時，物業公司的溝通、應急處理及輔助處理能力。
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